8団地再生　Vol.3
長期修繕計画とランニングコストについて、
長期修繕計画
目的：　・マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行う必要がです。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。　・そのためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。①将来見込まれる修繕工事及び改修工事、及びその時期、概算の費用等を明確にする。②修繕積立金の額の根拠を明確にする。③あらかじめ合意しておく
長期修繕計画の見直し：　・長期修繕計画は、以下の不確定な事項を含んでいるので、5年程度毎に調査診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。①建物及び設備の劣化状況②社会的環境及び生活スタイルの変化③新たな材料，工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動④修繕積立金の運用益、借入金の金利、単価、消費税率等の変動
修繕計画上の工事等は、計画通りにすることは、予定されていない。　見直しは必ず行わなければならない。 団地の修繕計画と各棟の修繕計画は別々に作らねばならない。どの建物のどの部位を指しているのか明確jに判断できる程度の修繕計画であること。
長期修繕計画は、平成20年6月に策定された（国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室策定）長期修繕計画標準様式を採用すること。　他のマンション・団地との比較・検討が容易。
8団地の長期修繕計画：・長期修繕計画標準様式にしたがった計画書ではない。　作り替える必要があります。・現8団地管理組合の長期修繕計画は、ある特定の建物のものなのか、全ての建物に共通なのか、組合員には判別　できない。　全てに共通の計画とみなす者が多い。　・棟ごと（建物ごと）の修繕計画でなければ、　一部の不具合、異常が団地全体のものと見做され、不必要な出　費につながる。・日常或いは定期的な管理（点検、小修繕等を含む。）の記録、報告・連絡・相談の記録の蓄積が重要である。　⇒一部の棟のものか、全体に及んでいるか、　点検業者の見解も求めつつ、優先順位を付け　て管理運営にあ　たること。
8団地汚水管更新（取替）工事に関して：・今日まで管理に、異常（大きな不具合）の報告が見られない。・今日までの管理記録に、異常・不具合が見られないという事は、その設備は順調に働いているということです　。⇒更新（取替）の時期ではないことを意味しております。・長期修繕計画上は、来期（第41期）が更新時期になっている。　計画通りに工事を実施するかそれとも丁寧な　管理（点検）をしながら現在の設備をそのまま使い続けるか、　皆さんはどちらが賢い選択と思われますか？・昨年9月に、メンテナンス業者（丹生工業（株））が調査・診断を　している。　点検業者の調査・診断の結果　報告がなされていない。⇒情報の独占は、管理組合の私物化につながり、　危険ですよ。　　・今日までの管理の記録、及び点検業者（丹生工業（株））の調査・診断に基づき汚水管（竪管）の更新が提案　されているとは考え難い。　不適コンサル．及び管理会社のターゲットが、8団地管理組合の積立金にあり、　　積立金が狙われている。（NHK　クローズアップ現代＋　より）その疑いが濃厚。
現時点で要求されることは、　現場の点検と点検業者の調査・診断の生の報告を聴くことです。
「私だったらこのように処理します。」３９号棟に限定します。　（以下は当方の個人的なPRにもなりますので、関連部分を無視していただいても結構です。）
・当方は、近隣の商業施設須磨パティオの設備管理を、約8年、　あいおいニッセイ同和損害保険会社の事務所ビ　ルを、約3年、設備管理を仕事として働いてきました。　建物設備の管理に関しては、　10年強の経験を持って　おります。素人ではありません。　管理の重要性は認識しています。　・適切に管理された設備が、耐用年数の1.5倍、2倍の使用に耐えられることは、珍しいことではありません。適　切な管理が、設備の寿命を長らえ、維持管理に要するランニングコストを軽減することに繋がます。
３９号棟の汚水管及び屋上防水工事について、当方が担当するとしたならば、このようにする。 皆さんの財産です。　皆さんも考えてくださいね。
汚水管①管理の履歴（過去５年分程度）を調べる。過去の総会に提出された「議案書」の調査は済でいます。　　総会に提出された報告には、異常、大きな不具合はなされていない。②異常、不具合があれば点検業者を入れるかは、３９号の区分所有者全員で決めるべきですが、③今回は、昨年９月に点検業者が調査・診断をしているので、　業者の報告を聞くことになります。④業者の報告を聴取した後で、　現場を再度点検して、　今後の汚水管管理方針をを決めます。⑤目視の回数（例。月１回、２回・・・）、連絡体制作る、⑥報告書書式の作成　その他
屋上防水最近の大規模修繕工事は、平成２５年に終了しております。　施工業者（株）神鋼興産建設に現場を見させて、保証の範囲内であればその範囲内で処理するのが妥当と思います。　パラペット周りはシートの張替をしており、最も雨漏れしやすい箇所は4周のシートの張替で処理しており、　平場部分は、事後的にトップコート等で処理する、　設計になっていたとおもいます。　パラペットの4周内の不具合ならば保証の範囲内。　平場の不具合ならばトップコート、あるいは部分的なシートの補修か。　いずれにしても神鋼さんに見させるのが先になりますね。
こちらのほうも、大規模修繕工事後の管理の履歴を調べていきましょう。　神鋼さんは、アフターサービス等適格にやっていると思います。　信頼のおける施工業者の一社だと思っていますが。　業界の深い闇に対抗すには知識も、経験の不足しているかもしれませんが、　組合員の納得できる処理であらねばならない。　組合員ファーストでなければなりませんね。
組合が持つあらゆる情報を開示する、マンションみらいネット担当理事を作り、国交省、公財）マンション管理センター、兵庫県、神戸市他とのパイプ役とする
ランニングコストについて、
ランニングコストとは、マンションの建物や設備を維持するために必要なコストのことをいいます。　建物や設備ができあがり、稼働するようになってから廃止されるようになるまでのコストのことです。　光熱費、保守点検サービス費や消耗品費等ですが、設備の取替があると当然この費用も加算されます。　設備の再導入費用は通常高額になりますから、　現時点で、トラブルなく、異常なく使用されている設備の取替交換は慎重であるべきです。ランニングコストが跳ね上がるだけで、管理組合に益はありません。　　　柴田設計事務所及び長谷工コミュニティ（株）は、8団地の設備取替工事に3度に渡って関与しています。給水管の取替、雑排水管の取替（2系統）ですが、　これら取替時期が適切であったか否かは、今では判断できるものではありません。しかし、これから始まるであろう、汚水管の取替については、　39号棟の組合員の意見、考えを反映さえることは可能です。　情報が管理組合あるいは管理会社に偏っているために、　自己の考えを言いにくいこともありますが、　当方が入手した情報は全て開示します。
39号棟の汚水管目視点検の結果は、　別紙のとおりです。　今は順調jに働いており、　取替の時期ではありません。　別紙を参照してください。
棟の管理組合を設立して、その中で、思う存分意見を言ってください。　棟の組合員全員で考え、　全員で行動する。　これが目的です。
8団地管理組合は、近隣の団地管理組合の中でも、　最も大きな管理組合です。　にも拘わらず、　修繕積立金も、最も高額です。　2，3割は高いと言われています。　その結果、過剰な積立金残高となって、　適切な時期でもないのに、工事をする。　役員さんも含め、設備管理に無知なものが多く、不適コンサル．管理会社に狙われやすい積立金になっていることにも気づいていないようです。
設備は、丁寧に管理をしながらその寿命まで使っていく。　これがベストです。
以下は、ハインリッヒの法則です。（労働災害における経験則）
１つの重大災害の背景には、29の軽微な事故があり、その背景には３００の異常が存在するという法則です。
「重大な事故というのものは、軽微な事故を防いでいれば発生しなものであり、軽微な事故はヒヤリとするような事故を防いでいれば発生しない」とい