〒６５１－００８３
神戸市中央区浜辺通２－１－３０ 三宮国際ビル3階
建築住宅局政策課 御中
前略、 お世話になっております。 マンション管理士池間一徳です。
国土交通省告示第1286号（令和3年9月28日発行）に従い、 マンション管理士並びに区分所有者の役割を果たすべく、 鋭意努めています。
同封のプレゼンテーション①②はその一部です。 なお、プレゼンテーション②では、上
記告示並びに「神戸市マンション管理適正化推進計画」を使用しますのでご了承願います。
RE: 神戸市への要望
・あ） 市場での、環境整備のお願い。（区分所有者が積立てた修繕積立金は、区分所有者の財産と認めることです。）
・い） 市場の環境整備のお願い。 （希望の持てる管理組合活動の創設です。）
中古マンション売買の市場では、「修繕積立金」は管理組合の財産とされており、 区分所有者の財産権は否定されています。 プレゼンテーション①を参照ねがいます。 管理組合と組合員の間の信頼関係が壊れている原因にもなっている。
相互の信頼関係を取り戻すためには、 組合員が関心と希望をもって活動できる管理組合活動であり、 活動した結果が組合員自身を裏切らないものであることが実証されていることが必要です。
プレゼンテーション①②、及び兵庫県宅地建物取引業協会あての要望書を同封しております。 参照して頂ければ有難いです。
国土交通省告示第1286号（令和3年9月28日）、
一 マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
１ 管理組合及び区分所有者の役割
マンションは私有財産の集合体であり、その管理の主体はあくまで区分所有者等で構成される管理組合である。―以下略―
マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割及び必要性を十分に認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を果たすよう努める必要である。
２ 国の役割
国は、マンション管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図るためにマンションの管理の適正化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある。―以下略―
３ 地方公共団体の役割
――マンション管理適正化推進計画を作成し――管理認定制度を適切に運用することで、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図っていくことが望ましい。
４ マンション管理士及びマンション管理業者等の役割
マンション管理には専門的知識を要することが多いため、マンション管理士には管理組合等からの相談に応じて、助言等の支援を適切に行うことが求められており、誠実にその業務を行う必要がある。 ― 以下略 ―
上記国土交通省告示1286号一１により、 国はマンションを私有財産の集合体とみております。 国民の1割以上（約1,500万人）の人々が日常生活するマンションが、管理不全に陥ることはマンション居住者のみならず、周辺環境にも重大な悪影響を及ぼすことも考えられます。 民事不介入の原則を修正しなければならない状況になっているものと理解しています。
またマンション売買の市場においても、 マンションは私有財産の集合体とみなされて、 市場の取引慣行が尊重されています。 ただし、 修繕積立金の取扱いについて、 区分所有者の財産を不当に侵害する事実が指摘されており、 早急にその是正が求められています。（プレゼンテーション①参照）
同封しています、プレゼンテーション①②でマンションの現状並びに市場の状況を説明しています。 また管理不全に陥る原因としては、管理組合と組合員間の信頼関係が壊れていることがもっとも大きいと考えています。 管理組合が組合員の積立てた積立金を管理組合の財産として組合員の財産権を否定することなどが顕著な例です。
転出（引越）が予定される組合員の積立た修繕積立金について
標準管理規約（単棟型）第60条第6項では、
『組合員は納付した管理費等（注１）及び使用料について、 その返還請求又は分割請求することができない。』と規定しています。
この規約は、組合員としての義務について規定しています。 「非組合員」については、当該規約の適用はないもの理解しております。 市場で売買契約が締結された時点で規約上の権利・義務が旧組合員から新組合員へ移転しています。 標準管理規約第30条、31条参照下さい。
市場に売りに出されたマンションについては、 修繕積立金もその組合員の財産と認められるはずですが、 売買の対象（目的）にもなっていません。
「管理組合の預かり財産」（注２）から本来の所有者である区分所有者に帰属している財産とみるべきではないでしょうか。
中古マンション売買の重要事項説明にも売買契約成立時点の売主の積立金は明記しておくべきです。 売買価格に影響してきます。（国、地方公共団体の役割、市場の環境整備の中でご検討いただきたいことです。）
プレゼンテーション①は、現在のマンション売買市場の取扱いを示し、いかに対処していくかを提案しています。（マンション管理士、管理組合、組合員の役割と思います。）
プレゼンテーション②は、国土交通省の告示第1286号です、 国が、示した基本方針を読んで、現在のマンションの管理運営を理解するためのものです。
神戸市による「マンション管理適正化推進計画」 及び「管理認定制度」について
有難うございます。 私有財産であるマンションに、行政が積極的に参加していただくことなり、 感謝しております。 良好な管理運営が、市場で適切な評価を受けることができるようになります。 管理組合、組合員、その他マンション管理の関係者が夫々の役割を遵守することで、 その目的を達成ることができます。
宜しくお願いします。
注１) 修繕積立金は「管理費等」に含まれると解されています。
注２）区分所有者は修繕積立金も管理組合の口座に振り込んで納入している。
標準管理規約（単棟型）
（組合員の資格）
第30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。
（届出義務）
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。
国、地方公共団体への要望
国、地方公共団体にお願いしたいことは、 市場の環境整備です。
・中古マンション売買において、売主（区分所有者）の売買時点の修繕積立金は重要事項説明に明記する。 売買価格に影響します、 新区分所有者に引き継がれるべき金銭となること。
・マンション売買の重要事項説明会の場に、長期修繕計画、修繕積立金制度を説明するために、管理組合役員の同席を認めること。 管理組合と新組合員の最初の出会いで、 組合員及び市場関係者との良好な関係を創設していきます。
以上です。
宜しくお願いします。
令和4年7月15日
マンション管理士池間 一徳事務所
池間 一徳
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