プレゼンテーション： 中古マンションの売買の市場に出ているマンションの区分所有権について見ていきましょう。
（H.P上では、 Wordに作り替えています。 不明瞭な点はご指摘ください。）
① マンションの修繕積立金
マンションの修繕積立金は区分所有者の固有の財産です。 しかしながら市場では、権利を主張しなければ、なくなってしまっています。
マンション管理士池間一徳事務所
〒660-0815 尼崎市杭瀬北新町2-10-14
電話＆FAX 06-6844-3628
「中古マンションの売買の重要事項説明」
の中で、 修繕積立金について、 市場ではどのようなものと見做しるのでしょうか。
・マンションの区分所有者が修繕積立金の積立義務を負うのは、 それぞれのマンション管理組合が規約で、 修繕積立金の納付義務をを定めているからです。 （標準管理規約（単棟型）第25条第1項第2号）（名谷8団地管理規約第24条第1項第2号、3号）
・修繕積立金は管理組合によって開設された口座に保管され、修繕「改修」工事実施時に、総会決議を経て、取り崩され工事費用に充当されていきます。 適時適切な工事の実施によってマンションの価値（安全性、耐久性、利便性、美観、資産としての価値）は向上していきます。
・よって、修繕積立金は、将来（みらい）において修繕「改修」を実施するための資金であり、準備金です。 区分所有者の願い（期待）が数字に表されたものとみることができます。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会発行の「わかりやすい重要事項説明書の書き方」には、以下のように記されています。 分冊②より、抜粋
・「計画修繕積立金」「大規模修繕積立金」等の定めを説明するものであり、通常の管理費でまかなえる維持修繕は含みません。
計画修繕積立金等に関する事項
「計画修繕積立金」は、２～3年の相当の間隔をおいて定期的になされる外部金具の塗替え等の（小規模）計画修繕の費用にあてるもので、「大規模修繕積立金」は、建築後10年前後になされる外壁の補修、屋根の防水、補修等の大規模修繕の費用にあてるものです。
以下の内容を説明します。
①規約に定められている制度の概要
②当該住戸の負担する月々の額、中古物件の場合は、滞納額があるか否か及びその額を調査し、説明します。
③中古物件の場合、マンション全体で本来積み立ててあるべき計画修繕積立金と計画修繕積立金として既に積み立てられている額。 積立金は時間の経過とともに変動します。 管理組合や管理会社に照会のうえ、最近の額（直近の決算期における額等）の時点を明記し、記載、説明してください。 マンション全体の計画修繕積立金の滞納額は、マンション価値に影響し、買主の購入動機にも影響するからです。
④大規模修繕が計画されている場合は、計画の内容とスケジュール、特別徴収額（未確定の場合は未定）、徴収予定日、当事者間の負担方法を説明します。
次のページに修繕積立金に関する、「重要事項説明書の記載例」を示しています。
（中古マンションの売買等の市場での取り扱いにもなりますので、注意して見てください。）
(修繕積立金に関する重要事項説明書の記載例です。）
（６） 計画修繕積立金等に関する事項
| 計画修繕積立金制度 | □ 有 □ 無 （別添規約第○○条参照） | ||
|---|---|---|---|
| 当該住戸の修繕積立金等 | 月額 5,000円 （○○年○○月〇日現在） 滞納額 ０円 |
||
| 当該計画修繕積立金の預金名義人 | □管理組合 □（ ） |
||
| 当該管理組合に既に積み立てられている計画修繕積立金等 | 8,000万円 滞納額 0円 |
備考： 本マンションの外壁塗装工事が○○年〇月頃予定（別添管理組合総会議事録参照）されています。 修繕負担金50万円については、 買主負担となりますのでご了承ください。
同じく、公益社団法人全国宅地建物取引業界連合会発行の「わかりやすい売買契約書の書き方」 分冊①
区分所有建物売買契約条項
（諸規約の承継）
第21条
売主は買主に対し、環境の維持又は管理の必要上定められた
規約等に基づく売主の権利義務を承継させ、買主はこれを承継する。
上記は公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会の「わかりやすい重要事項説明書の書き方」及び「わかりやすい契約書の書き方」から引用したものですが、区分所有者の権利保護の為には、以下の点にも、注意しつつ、権利を主張する必要がありす。
マンション売買の当事者の一方である売主（区分所有者）の納付し、現に残存する積立金の額の記載がありません。➡修繕積立金は将来に予定された工事の費用に充てられます。 旧区分所有者から新区分所有者に引き継がれるべき、重要事項です。 重要事項説明書に記載するよう主張します。
普通の戸建て住宅、或いは中高層のRC造りの賃貸住宅には、積立金制度はありません。 修繕（改修）工事実施時点の所有者が発意し、その費用を負担するのが一般的です。
マンションの場合は、長期修繕計画が策定され25年先、30年（以上）先までの工事と費用を、推定して計画が作られています。 その計画期間中に要する推定工事費用総額を総延べ床面積 及び期間で除して、平方メートル、月当たりの積立金を算出し、区分所有者各自の専有床面積を乗じて負担すべき月額修繕積立金を算出しています（原則）。 区分所有者は毎月この修繕積立金を積立てて、計画期間中の修繕費用を捻出しています。
期間30年（以上）の長期修繕期間中には区分所有者の交替、変更も少なくない。 修繕積立金を負担する者と修繕（改修）の効果を受ける者とが相異することもある。 負担の衡平に留意すべきです。
積立金について、標準管理規約第60条第６項を適用することには無理があります。
管理費、駐車場使用料等と、同列に規定することには疑問が残ります。
注１）標準管理規約 第60条第６項 「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求することができない。」
8団地再生Vol.11,12も参照してください。
長期修繕計画について、修繕積立金との関係
・マンションでの快適な居住を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うこと必要です。そのために、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定 することが不可欠です。（長期修繕計画の内容は後述）
・長期修繕計画は5，6年ごとの見直しが必要です。
・修繕積立金制度は規約を有する分譲中高層共同住宅（マンションという。）特有の制度です。 一般的に計画修繕（大規模修繕を含む。）工事の費用は高額になりますので、長期修繕計画に おいて予定された修繕（改修を含む。）費用を捻出するために、毎月積立てて修繕（改修）費用に充てることになります。
・規約で修繕積積立金の納付義務と使途目的が定められます。 （標準管理規約（単棟型）第25条第1項第2号、第28条、名谷8団地管理組合 規約第24条第1項第2号、3号、第27条、第28条）
長期修繕計画作成ガイドラインより
マンションにおける長期修繕計画の作成又は見直し及び修繕積立金の額の設定に関して、基本的な考え方等と長期修繕計画標準様式を使用して作成方法を示している。
対象とするマンション：主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンション
ガイドラインの利用方法：作成者（分譲業者及び管理会社）は本ガイドラインを参考にして、長期修繕計画を作成し、修繕積立金の額を設定します。
新築マンションにおいて、分譲業者は、ガイドラインを参考として、長期修繕計画（案）を作成し、これに基づいて修繕積立金（修繕積立基金を含む。）の額の設定を行います。これに関しては、購入予定者に説明を行うことが必要です。 また、作成した長期修繕計画（案）は、「推定修繕工事費内訳書」を含めて、管理組合にひきわたすこと、および総会（設立総会）において議決を行う場合に協力することが望まれます。
既存マンションにおいて、管理組合は、長期修繕計画の見直し及びこれに基づく修繕積立金の額の設定に関する業務を専門家に委託（管理委託契約に含める場合を含む。）する際に、本ガイドラインを参考として依頼します。 また、作成された長期修繕計画の内容を、本ガイドラインを参考にしてチェックすることができる。
・長期修繕計画は5，6年ごとの見直しが必遙です。
・修繕積立金制度は規約を有する分譲中高層共同住宅（マンションという。）特有の制度です。 一般的に計画修繕（大規模修繕を含む。）工事費用は高額になりますので、 長期修繕計画において予定された修繕（改修を含む。）費用を捻出するために、毎月積み立てて修繕（改修）費用に充てることになります。
・規約で修繕積立金の納付義務と使途目的が定められます。（標準管理規約（単棟型）第25条第1項第2号，第28条、名谷8団地管理規約第24条第1項、第2号、 3号、 第27条、 第２８条）
長期修繕計画、修繕積立金制度を市場にも正しくPRする必要があります。
修繕積立金は区分所有者の固有の財産であり、管理組合は区分所有者が納付した積立金を、修繕目的で預かっている。預かり財産である。（物権ではなく、債権です。標準管理規約（単棟型）参.第26条）
転出（引越）していく組合員の積立てた修繕積立金には、標準管理規約 第60条第６項の適用はない。 非組合員の財産になります。
規約： 参照すべき規約です。
・『組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。」（標準管理規約（単棟型 第30条）名谷８団地管理組合規約 第31条）
届出義務 新たに組合員の資格を取得し又は喪失したものは、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。（標準管理規約第31条、名谷8団地管理組合規約第32条）
管理費等 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金
（標準管理規約 第25条第1項 第1号、2号）
・返還請求又は分割請求の禁止 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。（標準管理規約（単棟型）第60条第６項、名谷8団地管理規約 第64条第5項） 修繕積立金は「管理費等」に含まれると解されています。
ま と め
・修繕積立金は区分所有者が、規約上の義務により管理組合に納付した金銭で、 区分所有者の固有の財産です。 区分所有者が積立金総額上に有する財産権は持分権(物権）で、 管理組合の有する債権（組合員から預かっている財産権）に優先します。
・管理組合は区分所有者の納付す修繕積立金を、保管口座で預かり、修繕積立金の取り崩しが必要になった時には総会の承認のもとに、工事費用等に使用することができます。
・区分所有者に転出（引越）事由が生じたときは、直ちに管理組合に届け出る必要があります。
・管理組合は、マンション売買の重要事項説明会に出席して、積立金制度の意義を説明し、転出（引越） 区分所有者の積立てた修繕積立金を新たに区分所有者となろうとする者（以下「新組合員」という。） が引き継がねばならないことを説明します。
・管理組合は、マンション売買の重要事項説明会に「管理組合員の同席を求める必要があります。
・マンション売買の重要事項説明は宅地建物取引士の業務独占です。 管理組合役員の同席を求めるとき は、 宅地建物取引業者（宅地建物取引士を含む。）に、管理組合役員の同席を求める理由を丁寧に説 明してください。
・転出（引越）区分所有者の納付済み修繕積立金で、売買時点での持分残額は、転出（引越）区分所有者 に返還される。 規約にも明記する。
・管理組合は、売買の重要事項説明会の後、新旧組合員の歓送迎会を開く、今日までの管理組合の管理・ 運営に対する協力感謝と新組合員への歓迎の意思を表すことも重要です。 信頼関係を築きます。「組 合員は「管理組合の管理・運営に無関心で非協力的でなかった」ことを確認する第一歩です。
プレゼンテーション②
国交省の告示1286号です。 我が国の、マンション管理の基本方針です。 読み合わせをやっています。 少しずつ読んで理解を深めます。
国土交通省告示第1286号 (その①)
マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針が公表されましたので、 その要旨を記します。 私たちが、今直面している、マンションの諸問題に有効な回答或いはヒント与えてくれています。 長文ですが2/3回に分けて紹介します。 今まで以上に関心を以て、お読みいただければありがたいです。
（要旨） ―可能の限り告示の原文で記しています。―
我が国におけるマンションは、 都市部を中心に持家として定着し、重要な居住形態となっており、 国民の1割以上が居住していると推計される。
このマンションのストックについて、 今後、相当の期間が経過したものが、急激に増大していくものと見込まれるが、 これに対して適切な修繕がなされないままに放置されると、 老朽化したマンションは、 区分所有者等自らの居住環境の低下のみならず、外壁等の剥落などによる居住者や近隣住民の生命身体に危害、ひいては周辺の住環境や都市環境の低下を生じさせるなど深刻な問題を引き起こす可能性がある。
この様な状況の中で、 我が国における国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するためには、 管理組合がマンションを適正に管理するとともに、 行政はマンションの管理状況、建物・設備の老朽化や区分所有者等の高齢化の状況等を踏まえてマンションの管理の適正化の推進のための施策を講じていく必要がある。
この基本的な方針は、このような認識の下に、マンションの管理の適正化の推進を図るため、必要な事項を定めるものである。
一 マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
管理組合、国、地方公共団体、マンション管理士、マンション管理業者その他の関係者は、それぞれの役割を認識するとともに、効果的にマンションの管理の適正化及びその推進を図るために相互に連係して取組みを進める必要がある。
1 管理組合及び区分所有者の役割
マンションは私有財産の集合体であり、その管理の主体はあくまで区分所有者等で構成される管理組合である。 マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理する様自ら努めなければならない。 マンションストックの高経年化進む中、これを可能な限り長く活用するよう努めることが重要である。 管理組合は、自らの責任を自覚し、 必要に応じて専門家の支援を得ながら、適切に管理を行うとともに、国及び地方公共団体が講じる施策に協力する努める必要がある。
マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割及び必要性を十分に認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を果たすように努める必要がある。
２ 国の役割
国は、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図るためにマンションの管理の適正化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある。
マンション管理士制度及びマンション管理業の登録制度の適正な運用を図るほか、マンションの実態調査の実施、 「マンション管理標準規約」及び各種ガイドライン・マニュアルの策定や見直しとその周知、マンションの管理の適正化の推進に係る財政上の措置、リバースモーゲージの活用等による大規模修繕等のための資金調達手段の確保、マンション管理士等の専門家の育成等によって、管理組合や地方公共団体のマンションの管理の適正化及びその推進に係る取り組みを支援していく必要がある。
また、国はマンションの長寿命化に係る先進的な事例の収集、普及等に取組むとともに、管理組合等からの求めに応じ、マンション管理適正化推進センターと連携しながら、必要な情報提供等に努める必要がある。
３ 地方公共団体の役割
地方公共団体は、区域内のマンションの管理状況等を踏まえ、計画的にマンションの管理の適正化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある。
このため、区域内のマンションの実態把握を進めるとともに、法第三条の二に基づくマンション管理適正化推進計画を作成し、施策の方向性等を明らかにして法第三章に基づく管理認定計画制度を適切に運用することで、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図っていくことが望ましい。 －以下略―
管理が適切に行われていないマンションに対しては、マンション管理適正化指針等に即して、必要に応じて法第5条の２に基づく助言、指導等を行うとともに、専門家を派遣するなど能動的に関与していくことが重要である。
４ マンション管理士及びマンション管理業者等の役割
マンション管理には専門的知識を要することが多いため、マンション管理士には、管理組合等からの相談に応じ、助言等の支援を適切に行うことが求められており、誠実にその業務を行う必要がある。 また管理業者においても、管理組合から管理事務の委託を受けた場合には、誠実にその業務を行う必要がある。
また分譲業者は管理組合の立ち上げや運営の円滑化のため、分譲時に管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の金額等の案について適切に定めるとともに、これらの内容を購入者に対して説明し理解を得るよう努める必要がある。
二 マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
マンションの適切な管理のためには、国が掲げる目標を参考にしつつ、適切な長期修繕計画の作成や計画的な修繕積立金の積立が必要となることから、国においては、住生活基本法（平成十八年法律第六十一号）に基づく住生活基本計画（全国計画）において、二十五年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定している管理組合の割合を目標として掲げている。
地方公共団体においては、国が掲げる目標を参考にしつつ、マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項も考慮し、区域内のマンションの状況を把握し、地域の実情に応じた適切な目標をすることが望ましい。
三 管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針（マンション管理適正化指針）に関する事項
本マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するために、その基本的な考え方を示すとともに、地方公共団体が法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言，指導等を行う場合の判断基準の目安を別紙一に、法第五条の四に基づき管理計画を認定する際の基準を別紙二示すものである。
１ 管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理はマンションの区分所有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
―――マンションを社会的資産として、 この資産価値をできる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保きるように、 以下の点を踏まえつつ、マンションの管理を行うことを基本とすべきある。
（１）マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しをもって、適正な運営行うことが必要ある。 特に、その経理は健全な会計を確保するよう、十分な配慮が必要である。 ――――
（２）管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
（３）マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マンション管理士等専門知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。
（４）マンションの状況よっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化ための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。
２ マンションの管理の適正化ために管理組合が留意すべき事項
（１）管理組合の運営
管理組合の自律的運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。 そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がる。 また、集会は、管理組合の最高意思決定期間である。 したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整備し、集会において適切な判断行われるよう配慮する必要がある。
― 以下略 ―
（２）管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成する必要がある。 その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改正を行うこと、これらを十分周知することが必要である。 ― 略 ―
また管理費等の滞納など、管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である。
（３）共用部分の範囲及び管理費用の明確化
― ―
（４）管理組合の経理
管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。 このため、
管理費及び修繕積立金等について必要な費用を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。
―――
（５）長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。 特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておくことが必要である。
長期修繕計画の作成及び見直しにあたって、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。
長期修繕計画の実効性を確保するためには、修繕内容、資金計画を適正に定め、
それらをマンションの区分所有者等に十分周知させる事が必要である。
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管することが重要である。 また、この図書について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにすることが重要である。
なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。 建替え等の検討にあたっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど、透明性に配慮しつつ、各区分所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある。
（６）発注の適正化
管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益相反取引等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼される様な発注等に係るルールの整備が必要である。
（７）良好な居住環境の維持及び向上
マンションは資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマンションにおける防災・減災に取り組むことは重要である。
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、マンションにおけるコミュニティ形成は重要であり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコミュニティ形成に積極的に取り組むことが重要である。
一方、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は、管理組合と異なり、各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管理と自治会活動の範囲、相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用する必要がある。 なお、このような適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われるのであれば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない。
（８）その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携を取って、全体として適切な管理が行われるように配慮することが重要である。
複合型マンションにあっては、住宅部門と非住宅部門との利害の調整を図り、その管理費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。
３ マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項
マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分留意することが重要である。 また管理組合及びマンションの区分所有者等は、マンションを購入しようとする者に対する情報の提供に配慮する必要がある。
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建とは異なり、相隣関係等に配慮を要する住まい方であることを十分認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するとともに、定められた管理規約、集会決議等を遵守する必要がある。 ――――
４ マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、その委任内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法（管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の承諾を得た場合に限る。）をもって管理委託契約書を締結することが重要です。
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等に、その情報を公開するとともに、 マンション管理業者の行う説明会を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。
―――――中略―――――
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション管理業者のそのその解決を求めるとともに、必要に応じて、マンション管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じる必要がある。
別紙一 法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項にいても、基本方針三のマンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは差し支えない。
１ 管理組合の運営
（１）管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
（２）集会を年１回以上開催すること
２ 管理規約
管理規約を作成し、必要に応じ、その改正をおこなうこと
３ 管理組合の会計
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと
国土交通省告示1286号 令和3年9月28日 （ その② ）
四 マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において、当該マンションの建替えその他の措置に向けた、マンションの区分所有者等の合意形成促進に関する事項
日常のマンション管理を適正に行い、そのストックを有効に活用していくことは重要だが、一方で、修繕や耐震改修のみでは良好な居住環境の確保や地震によるマンションの倒壊、
老朽化したマンションの損壊その他の被害から生命、身体及び財産の保護が困難な場合は、
マンションの建替え等を円滑に行い、より長期の耐震性能を確保するとともに、良好な居住環境や地震に対する安全性等の向上を実現することが重要である。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号）では、地震に対する安全性が不足しているマンションや外壁等の剥落により周囲に危害を生じるおそれのあるマンション等を、建替え時の容積率特例やマンション敷地売却事業及び団地型マンションにおける敷地分割事業の対象とし、またバリアフリー性能が不足しているマンション等を含めて、建替え時の容積率特例の対象としている。
―― 以下略 ――
五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
マンションの管理の適正化を推進するためには、必要な情報提供、持続的支援が不可欠であることから、国及び地方公共団体は、マンションの実態の調査及び把握に努め、必要な情報提供等について、その充実を図ることが重要である。
国においては、法及びマンション適正化指針の内容の周知を行うほか、「マンション標準管理規約」や各種ガイドライン・マニュアルの策定や適時適切な見直しとその周知を行っていく必要がある。
また、国、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション管理士、NPO法人等の関係者が相互に連携を取り、管理組合等の相談に応じられるネットワークを整備することが重要である。
― 略 ―
これらのほか、国、地方公共団体、関係機関等は管理計画認定制度の周知等を通じて、これから管理組合の一員たる区分所有者等としてマンションの管理に携わることとなるマンションを購入しようとする者に対しても、マンションの管理の重要性を認識させるように取り組むことも重要である。
六 マンションの管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
マンションは全国的に広く分布しており、各地域に一定のストックが存在するが、なかでも大都市圏への集中がみられ、建設後相当の期間が経過し、管理上の課題が顕在化しているものが多い。 また、大都市以外でも、都市近郊の観光地で主に別荘として利用される、いわゆるリゾートマンションを多く有する地域もある。
地方公共団体は、このように各地域で異なるマンションの状況等を踏まえつつ、法及び本基本指針に基づき、住生活基本計画(都道府県計画)（市町村にあっては住生活基本計画）(全国計画）（令和3年3月19日閣議決定）第４(4)に基づく市町村計画を含む。 以下同じ。）と調和を図るほか、マンション管理の適正化の推進に関する施策の担当部局と福祉関連部局、防災関連部局、空き家対策関連部局、地方住宅供給公社等と連携し、マンション管理適正化推進計画を策定することが望ましい。
１ マンション管理の適正化に関する目標
区域内のマンションの状況に応じ、25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設置している管理組合の割合等、明確な目標を設定し、その進捗を踏まえ、施策に反映させていくことが望ましい。
２ マンションの管理の状況を把握するために講じる措置に関する事項
――区域内のマンションのストックの状況を把握したうえで、マンションの管理の実態について把握することが重要であり、登記情報等に基づくマンションの所在地の把握、管理組合へのアンケート調査等の実態調査、条例による届出制度の実施等、地域の状況に応じた措置。
３ マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
地域の実情に応じてニーズを踏まえつつ、適切な施策を行っていくことが重要であり、管理組合向けのセミナーの開催、相談窓口の設置、マンション管理士等専門家の派遣、長期修繕計画の作成等に必要な取り組みに対する財政支援等―――
――このほか、必要に応じ、地方住宅供給公社によるマンションの修繕その他の管理に関する事業を定めることが考えられる。 この場合において、地方住宅供給公社は、当該都道府県等の区域内において、地方住宅供給公社法（昭和40年法律第124号）第21条に規定する業務のほか、管理組合の委託により、当該事業を行うことができる。
４ 管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（都道府県等マンション管理適正化指針）に関する事項
法第5条第1項に基づき、管理組合は、マンション管理適正化指針のほか、都道府県等
マンション管理適正化指針にも留意してマンションを適正に管理するよう努めることになるほか、都道府県等マンション管理適正化指針は、法第5条の２に基づく助言、指導等の基準や、法第5条の４に基づく管理組合の基準となり得るものである。
マンション管理適正化指針と同様なものとすることも、差し支えないが、必要に応じ、例えば、浸水被害が想定される区域においては、適切な防災対策を講じていることなど地域の実情を踏まえたマンションの管理に求められる観点や水準を定めることが望ましい。
５ マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、必要な情報提供、技術支援等が不可欠であることから、マンション管理適正化推進センターやマンション管理士会、NPO法人等と連携したセミナーの開催、相談窓口の設置、専門家の派遣や、これらの取り組みを広く周知する。
６ 計画期間
住生活基本計画（都道府県計画）が計画期間を10年とし、5年毎に見直しを行っている。 これと整合性を図ることが考えられる。
７ その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項
例）法5条の１３に基づく指定認定事務支援法人を活用する場合は、その旨等。
七 その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
１ マンション管理士制度の一層の普及促進
マンション管理に専門的な知識を要する事項が多いため――――――――
２ 管理計画認定制度の適度な運用
管理計画認定制度の活用によって、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備が図られることが期待されることから、同制度を運用する地方公共団体においては、その積極的な周知を図るなど適切に運用していくことが重要である。
また、国においては、既存のマンションが対象となる管理認定制度に加え、マンションの適切な管理を担保するためには分譲時点から適切な管理を確保することが重要であるから、
新築分譲マンションを対象にした管理計画を予備的に認定する仕組みについても、マンション管理適正化センターと連携しながら、必要な施策を講じていく必要がある。
――以下略――
３ 都道府県と市町村の連携
― 略 ―
４ 修繕等が適切に行われていないマンションに対する措置
法5条の2において、都道府県等は管理組合の管理者等に対してマンションの管理の適正化を図るために必要な助言、指導及び勧告を行うことができるとされているが、助言等を繰り返し行っても、なおマンションの管理の適正化が図られないことも考えられる。 修繕等が適切に行われなかった結果、老朽化したマンションがそのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害な状態となる恐れがあると認められるに至ったなどの場合には、建築基準法（昭和25年法律第201号）に基づき、特定行政庁である地方公共団体が改善命令等の強制力を伴う措置を講じることも考えられる。
５ 修繕工事及び設計コンサルタントの業務の適正化
マンションの修繕工事や長期修繕計画の見直しにあったては、専門的知識が不足し、修繕工事業者や設計コンサルタント等の間に情報の非対称性が存在する場合が多いことから、国は、管理組合に対する様々な工事発注の方法の周知や修繕工事の実態に関する情報発信、関係機関とも連携した相談体制の強化等を通じて、マンションの修繕工事や設計コンサルタントの業務の適正化が図られるよう、必要な取り組みを行う必要がある。
６ ICT化の推進
国は、WEB会議システム等を活用した合意形成の効率化やドローンを活用した外壁の現況調査等、モデル的な取り組みに対して支援することにより、ICTを活用したマンションの管理の適正化を推進していく必要がある。
― 以下略 ―
別紙一 法第5条の２に基づく助言・指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法5条の２に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項ついても、基本方針三のマンションン管理適正化指針や基本方針六４の都道府県等マンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは差し支えない。
１ 管理組合の運営
（１） 管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
（２） 集会を年1回以上開催すること
２ 管理規約
管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと
３ 管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積立ておくこと
別紙二 法第5条の４に基づく管理計画の認定の基準
法第5条の4に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１ 管理組合の運営
（１） 管理者等が定められていること
（２） 監事が選任されていること
（３） 集会が年1回以上開催されていること
２ 管理規約
（１） 管理規約が作成れていること
（２） マンションの適切な管理のため、管理規約おいて災害等の緊急時や管理上必要な
ときの専有部の立入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
（３） マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理
組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供について）定められていること
３ 管理組合の経理
（１） 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
（２） 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
（３） 直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体
の一割以内であること
４ 長期修繕計画の作成及び見直し等
（１） 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内
容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されているこ
と
（２） 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
（３） 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期
期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること
（４） 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
（５) 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しいく低額でないこと
（６） 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画
となっていること
５ その他
（１） 管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を行っていること
（２）都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること
附則
１ この告示は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和2年法律第62号）の施行の日から施行する。
２ マンションの管理の適正化に関する指針（平成13年国土交通省告示第1288号）は廃止する。