区分経理が求められ理由

 

修繕積立金は共有の財産です。

　団地積立金は、団地建物所有者290戸の共有物についてその修繕費用として団地建物所有者が積み立てた金銭です。　よって、290戸の共有財産になります。団地管理組合の所有と考えることもできますが、団地管理組合自体が団地建物所有者290戸の集合体ですので、団地積立金を290戸の共有とする考えに矛盾はない。
　　　土地、集会所、遊戯施設、植樹、植栽物、ダストハウス及びコンテナー、共用水栓、屋外給
　　　排水設備、屋外電気設備、掲示板、その他の共有物（原始管理規約より引用）⇒290戸の共
　　　有物になります。
　上記管理物件に当てられた修繕積立金が団地積立金で、290戸の共有財産です。土地の各団地建物所有者の持分は290分の1で均等ですから　積立金に対する各組合員の持分は290分の1です。　規約により、積立金のみの分割は認められておらず、　専有部分の処分に従って移転します。

　

次に各棟（建物）の共用部分はその棟の区分所有者の共有に属する。
　建物の主要構造部、外壁、屋上、階段、給排水設備、電気電話配線設備、パイプスペース、
その他共用部分（原始管理規約より引用）⇒30戸、40戸、20戸の共有物

　各棟の上記に掲げた物の所有者(共有者）はその棟の区分所有者であり、その持分は下記の通り。持分は棟によって異なります。　35号棟、36号棟、37号棟、38号棟、39号棟、41号棟、42号棟では30分の１、40号棟では40分の1、43号棟、44号棟では20分の1になります。　

 

　夫々の棟の、それぞれの区分所有者に持分に応じた積立金の負担義務があります。　これらの積立金（棟の積立金）が棟の修繕費用に当てられます。

 

　団地建物所有者290戸の共有する共有物と棟の区分所有者が共有する共用部分は明らかに区分されております。　団地建物所有者290戸で組織する団地管理組合と各棟の区分所有者で組織する棟の管理組合は、管理の対象も共有者の範囲も異なっており、会計も別々になります。⇒規約が区分経理を規定する根拠になります。

 

　

　区分所有権の売買の場合、　区分所有権が売買され、区分所有者に交替が生じますと、専有部分と共用部分の持分が売買の相手方に移転します。　共用部分の修繕費用である積立金も当然に買主に移転すると考えられます。

　団地建物所有者が有する団地共用部分の持分、附属施設の持分、敷地の持分等も棟の専有部分の売却によって、買主に移転することになります。

　売却された区分所有権に管理費、積立金等の滞納があるときは、新たに区分所有権を買ったの者にも、その滞納額を弁済する義務が生じます。（区分法第7条、第8条）　

　この義務は管理組合に対する規約上の義務と解されますので、滞納管理費等（積立金を含む）のみならず売却区分所有権者の積立金持分も買受人（新たに区分所有者となる者）にも移転する。　すなはち売買金額の中に含まれると解されます。　宅地建物取引業者の広告する中古マンションの査定価格に含まれるべきものと理解しております。