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8団地再生 Vol．1 （事情あって発行を遅らせました）
8団地管理組合の皆様、 お元気でお過ごしでしょうか。
マンション管理士、39号棟―401号の池間 一徳です。
平成29年（昨年）は、年の始めより、 マンション管理業界では驚かされるニュースが続きました。
不適切コンサルタントが管理組合の大規模修繕工事に介入・介在し、組合の積立金が不当に使われ、管理組合に多くの損害をもたらす事案が多発しておりました。 8団地管理組合も例外ではなかった。 当事案については昨年6月に、団地管理組合及び前専門委員へ報告済みです。 関心のある方は、当事務所又は管理組合にご連絡ください。
団地ニュース第8号「設備からのお知らせ」にも唖然たる思いで見させて貰いました。 「法は、役員がその地位を利用して、管理組合と取引することを禁じております。」 これが利益相反行為を禁じる規定です。 国交省に登録された管理会社であれば，常識の筈です。 8団地管理規約には、明文規定はありませんので民法の規定によります。（民法第108条）
「8団地再生」なる、仰々しいいこの報告は、皆様には、突然と思われるかもしれませんが、 この問題は平成18年の規約改正から始まっており、 何度も善処すべきこと或いは8団地再生のための意見・報告はなされております。 団地管理組合の情報開示がなされていないため、問題の所在が理解されておりませんので、 当方の事務所を介して、情報を開示していきます。 マンション管理士としての義務、区分所有者に対する義務と考えておりますのでご理解ください。
1. ８団地管理組合の各棟の区分所有者である皆様の財産を不当な侵害・毀滅から守る方法は、現時点では棟ごとの管理=区分経理が最善の方法と考えております。
標準管理規約も、8団地管理規約も区分経理を採用すべき旨を定めています。 しかしながら、8団地の現実は一元管理（一元経理）を続けております。 ここに不正行為を生み出す原因が存在しています。 目的別、区分所有者別の会計にすることでこれらの不正行為の大半を防ぐことができます。⇒白紙委任状を認めない原則全員一致の棟総会で、納得にいく、分かりやすい会計になります。
このVol.1で報告することは、 棟ごとの管理＝区分経理についてです。（8団地管理規約第29条）
棟の管理組合を設立することです。 規約に従い棟の積立金と団地の積立金を区分します。 現在規約上では、
月当たり、各戸当り6,000円が棟の積立金となっています。他方、団地積立金は4,000円となっています。
詳細は次号以降に報告しますが、 現時点では規約上、棟の積立金が存在する、存在すべきであることをご理解下さい。
8団地管理組合は平成18年に、標準管理規約に倣って、管理規約を抜本的に改正しております。
その時点で、棟別管理、区分経理が始まっています。 この時点までは、 各戸当り均等の支出であったものと推定します。 本来ならば当該時点で積立金の区分がなされていなければならないはずですが、 管理組合がその業務を怠ったため、 種々の不具合が頻出したものと考えております。
２．団地管理組合の不具合を解消するためにも、 棟ごとの管理＝区分経理が必要。
団地管理組合は、規約に基づき組合員から管理費、積立金等を徴収する権限をもっています。 よって組合員には規約を遵守することを求めます。 規約を守らない者に対しては、 罰則をもって対応することも出来ます。（区分法第57条以下）
しかしながら、棟ごとの管理＝区分経理を怠っているために、 管理組合自体が不法な存在に陥っており、
不正行為に対し、 毅然とした対応を取ることができない原因の一つになっております。 法或は規約に基づかない力の行使は一種の暴力になります。 この場合隠然たる暴力と見ることができます。 このような不具合はあってはならないことです。
この不具合を解消するためにも、棟ごとの管理＝区分経理を実態が伴ったものとする必要があります。
（ポイント）団地建物所有者全員の共有に係るものは、団地建物所有者全員（２９０戸）で管理し、
管理費用も290戸全員で負担する。（規約第２７条）➡予算・決算は団地総会によります。
他方各棟（３５号棟から４４号棟）は、各棟の組合員が管理運営するのが原則。 管理費用も夫々の区分所有者が負担する。➡原則として、棟の総会で決める。
区分所有法第68条第1項により団地管理組合が行うものとすることも出来ますが、棟の管理組合そのものが設立されておりませので、この条項の適用は不可能です。 原則通りとなる。
（棟総会）規約第６８条(棟総会)以下。
日常の管理運営は団地管理組合が行います。 これが管理費会計です。
他方、棟に関係する計画修繕工事、その他棟の積立金を取り崩す必要のある出費については、棟の管理組合が
行うことになります。 この棟の総会を適正に運用していけば、組合員の積立てた積立金（組合員の財
産）を適正に保全できると考えております。 財産に対する不当な侵害はこの時点で防止できます。
棟の管理組合を設立して、安全安心な、納得いくお金の出し入れ。（積立金の徴収・取崩しを全員合意で行う。）
（例）３９号棟の組合員（区分所有者）３０名
・全員合意を基本とする。
・情報開示を徹底する。➡マンションみらいネットを使うことも考えている。
・白紙委任状は認めない。（議決権行使書を制度化する）➡この白紙委任状が不正行為発生の原因と考
えております。
・計画修繕工事は時間かけて、組合員に理解できる分かりやすい説明をする。 分かりやすい説明を求める。➡Vol.2以降で後日報告します。
・コンサルタント、施工業者で過去に不正行為を指摘された者は、 39号棟の計画修繕に関与できない。
➡Vol.2以降で報告します。
・引っ越し等で、区分所有権を売却する区分所有者の積立てた積立金が、適正に買受人に引き継がれるように、宅地建物取引業者を指導する。➡後日報告します。
39号棟の組合員諸兄には、後日説明会を開き、棟の管理組合設立について、ご意見を伺います。 宜
しくご協力おねがいします。 当「8団地再生（次号以下も含む）」説明会、勉強会は適時開いていきます。 下記の当方の事務所ではいつでも引き受けできます。 ただし、不在の日もありますので、事前に予約を入れてくださいね。
３９－４０１ 池間一徳
平成2９年12月2日
ｐｓ： マンション管理士池間一徳事務所は下記の通り
〒６６０－０８１５
尼崎市杭瀬北新町２－１０－１４
電話＆FAX ０６－６４８８－３６２８
携帯 ０８０－５３１７－８９４８
メール ara70901@bcc.bai.ne.jp
URL http://bccweb.bai.ne.jp/~ara70901
次号の予定：・なぜ「区分経理」が要求されるのか
・不適切コンサルに関する報告（国土交通省、各新聞記事、NHKクローズアップ現代＋ほか）について
・利益相反行為について
以上。 ホームページ上で開示します。
なお、当方と権利・義務が同一である、39号の皆様には直接投函しますので、 不必要とお考えの方はご連
絡ください。 説明会、勉強会の後で、 棟の総会を開く予定で行動しておりますので、 今管理組合で何が
起こっているのか、 見つめて頂けるようお願いします。
この「8団地再生 Vol.１」は昨年12月2日に作成していたものです。 事情で遅らせました。
Vol.2以降は、適時ホームページ上で発行していきます。
宜しくお願いします。
マンション管理士 池間一徳 （３９－４０１）
1/14/2018
サイト管理人のブログです。8団地再生 Vol.3
長期修繕計画とランニングコストについて、
長期修繕計画
目的： ・マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが 必要です。 また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。 ・そのためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。①将来見込まれる修繕工事及び改修工事、及びその時期、概算の費用等を明確にする。②修繕積立金の額の根拠を明確にする。③あらかじめ合意しておく
長期修繕計画の見直し： ・長期修繕計画は、以下の不確定な事項を含んでいるので、5年程度毎に調査診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。①建物及び設備の劣化状況②社会的環境及び生活スタイルの変化③新たな材料，工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動④修繕積立金の運用益、借入金の金利、単価、消費税率等の変動
修繕計画上の工事等は、計画通りにすることは、予定されていない。 見直しは必ず行わなければならない。 団地の修繕計画と各棟の修繕計画は別々に作らねばならない。どの建物のどの部位を指しているのか明確に判断できる程度の修繕計画であること。
長期修繕計画は、平成20年6月に策定された（国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室策定）長期修繕計画標準様式を採用すること。 他のマンション・団地との比較・検討が容易。
8団地の長期修繕計画：・長期修繕計画標準様式にしたがった計画書ではない。 作り替える必要があります。・現8団地管理組合の長期修繕計画は、ある特定の建物のものなのか、全ての建物に共通なのか、組合員には判別 できない。 全てに共通の計画とみなす者が多い。 ・棟ごと（建物ごと）の修繕計画でなければ、 一部の不具合、異常が団地全体のものと見做され、不必要な出 費につながる。・日常或いは定期的な管理（点検、小修繕等を含む。）の記録、報告・連絡・相談の記録の蓄積が重要である。 ⇒一部の棟のものか、全体に及んでいるか、 点検業者の見解も求めつつ、優先順位を付け て管理運営にあ たること。
8団地汚水管更新（取替）工事に関して：・今日まで管理に、異常（大きな不具合）の報告が見られない。・今日までの管理記録に、異常・不具合が見られないという事は、その設備は順調に働いているということです 。⇒更新（取替）の時期ではないことを意味しております。・長期修繕計画上は、来期（第41期）が更新時期になっている。 計画通りに工事を実施するかそれとも丁寧な 管理（点検）をしながら現在の設備をそのまま使い続けるか、 皆さんはどちらが賢い選択と思われますか？・昨年9月に、メンテナンス業者（丹生工業（株））が調査・診断を している。 点検業者の調査・診断の結果 報告がなされていない。⇒情報の独占は、管理組合の私物化につながり、 危険ですよ。 ・今日までの管理の記録、及び点検業者（丹生工業（株））の調査・診断に基づき汚水管（竪管）の更新が提案 されているとは考え難い。 不適コンサル．及び管理会社のターゲットが、8団地管理組合の積立金にあり、 積立金が狙われている。（NHK クローズアップ現代＋ より）その疑いが濃厚。
現時点で要求されることは、 現場の点検と点検業者の調査・診断の生の報告を聴くことです。
「私だったらこのように処理します。」３９号棟に限定します。 （以下は当方の個人的なPRにもなりますので、関連部分を無視していただいても結構です。）
・当方は、近隣の商業施設須磨パティオの設備管理を、約8年、 あいおいニッセイ同和損害保険会社の事務所ビ ルを、約3年、設備管理を仕事として働いてきました。 建物設備の管理に関しては、 10年強の経験を持って おります。素人ではありません。 管理の重要性は認識しています。 ・適切に管理された設備が、耐用年数の1.5倍、2倍の使用に耐えられることは、珍しいことではありません。適 切な管理が、設備の寿命を長らえ、維持管理に要するランニングコストを軽減することに繋がます。
３９号棟の汚水管及び屋上防水工事について、当方が担当するとしたならば、このようにする。 皆さんの財産です。 皆さんも考えてくださいね。
汚水管①管理の履歴（過去５年分程度）を調べる。過去の総会に提出された「議案書」の調査は済でいます。 総会に提出された報告には、異常、大きな不具合はなされていない。②異常、不具合があれば点検業者を入れるかは、３９号の区分所有者全員で決めるべきですが、③今回は、昨年９月に点検業者が調査・診断をしているので、 業者の報告を聞くことになります。④業者の報告を聴取した後で、 現場を再度点検して、 今後の汚水管管理方針をを決めます。⑤目視の回数（例。月１回、２回・・・）、連絡体制作る、⑥報告書書式の作成 その他
屋上防水最近の大規模修繕工事は、平成２５年に終了しております。 施工業者（株）神鋼興産建設に現場を見させて、保証の範囲内であればその範囲内で処理するのが妥当と思います。 パラペット周りはシートの張替をしており、最も雨漏れしやすい箇所は4周のシートの張替で処理しており、 平場部分は、事後的にトップコート等で処理する、 設計になっていたとおもいます。 パラペットの4周内の不具合ならば保証の範囲内。 平場の不具合ならばトップコート、あるいは部分的なシートの補修か。 いずれにしても神鋼さんに見させるのが先になりますね。
こちらのほうも、大規模修繕工事後の管理の履歴を調べていきましょう。 神鋼さんは、アフターサービス等適格にやっていると思います。 信頼のおける施工業者の一社だと思っていますが。 業界の深い闇に対抗すには知識も、経験の不足しているかもしれませんが、 組合員の納得できる処理であらねばならない。 組合員ファーストでなければなりませんね。
組合が持つあらゆる情報を開示する、マンションみらいネット担当理事を作り、国交省、公財）マンション管理センター、兵庫県、神戸市他とのパイプ役とする
ランニングコストについて、
ランニングコストとは、マンションの建物や設備を維持するために必要なコストのことをいいます。 建物や設備ができあがり、稼働するようになってから廃止されるようになるまでのコストのことです。 光熱費、保守点検サービス費や消耗品費等ですが、設備の取替があると当然この費用も加算されます。 設備の再導入費用は通常高額になりますから、 現時点で、トラブルなく、異常なく使用されている設備の取替交換は慎重であるべきです。ランニングコストが跳ね上がるだけで、管理組合に益はありません。 柴田設計事務所及び長谷工コミュニティ（株）は、8団地の設備取替工事に3度に渡って関与しています。給水管の取替、雑排水管の取替（2系統）ですが、 これら取替時期が適切であったか否かは、今では判断できるものではありません。しかし、これから始まるであろう、汚水管の取替については、 39号棟の組合員の意見、考えを反映させることは可能です。 情報が管理組合あるいは管理会社に偏っているために、 自己の考えを言いにくいこともありますが、 当方が入手した情報は全て開示します。
39号棟の汚水管目視点検の結果は、 別紙のとおりです。 今は順調jに働いており、 取替の時期ではありません。 別紙を参照してください。
棟の管理組合を設立して、その中で、思う存分意見を言ってください。 棟の組合員全員で考え、 全員で行動する。 これが目的です。
8団地管理組合は、近隣の団地管理組合の中でも、 最も大きな管理組合です。 にも拘わらず、 修繕積立金も、最も高額です。 2，3割は高いと言われています。 その結果、過剰な積立金残高となって、 適切な時期でもないのに、工事をする。 役員さんも含め、設備管理に無知なものが多く、不適コンサル．管理会社に狙われやすい積立金になっていることにも気づいていないようです。
設備は、丁寧に管理をしながらその寿命まで使っていく。 これがベストです。
以下は、ハインリッヒの法則です。（労働災害における経験則）
１つの重大災害の背景には、29の軽微な事故があり、その背景には３００の異常が存在するという法則です。
「重大な事故というのものは、軽微な事故を防いでいれば発生しなものであり、軽微な事故はヒヤリとするような事故を防いでいれば発生しない」という法則.
サイト管理人のブログです。